Комори в підвалі багатоквартирного будинку: як побудувати в підвальних приміщеннях

Як правило, мешканців багатоповерхового будинку цікавить питання про приналежність підвалів в їх будинках, особливо цікавить питання, чи можна в підвалі багатоквартирного будинку зробити комори.

Багато власників нерухомості в багатоквартирних будинках міркують так, що придбання квартири житлового будинку супроводжується виділенням площ новим власникам із загального майна.

Якщо вивчити нормативні акти, поправки, уточнення, обмеження та інші законодавчі документи, стає очевидним, що юридично підвали житлових будинків багатоквартирного фонду є спільним майном, тому всі власники житла мають рівноправним доступом до таких приміщень.

Як справа йде на практиці, варто розібратися, особливо з огляду на те, що такі приміщення часто використовують не за призначенням, як комора, наприклад. Особливо практичні господарі прагнуть отримати вигоду з таких додаткових корисних площ, облаштовуючи їх на свій розсуд.

Підвальне приміщення

Необхідно розібратися з особливостями використання поземних приміщень багатоквартирних будинків. Для чого вони призначені, які комунікації там розташовані, які види обладнання там встановлюють, і у кого може бути доступ.

Особливу увагу необхідно приділити тим випадкам, коли власники квартир в будинку самовільно облаштовують підвали відповідно до своїх потреб, а також проблемам, з якими може зіткнутися власник квартири при облаштуванні в загальному приміщенні особистого простору.

Як використовуються підвали в багатоквартирних будинках?

У багатоквартирних будинках підвал виконує, як правило, технічну функцію – там проводять всі комунікації, обладнання та системи, що відповідають за життєзабезпечення будинку.

Перелік систем і комунікацій, що мають вихід в підземні приміщення:

  • Постачання холодної та гарячої води;
  • Каналізаційні висновки і слив вод технічного призначення;
  • Електричні сітки;
  • Парове опалення;
  • Головний розподільний щит по всьому під’їзду;
  • Бойлерна з обладнанням;
  • Загальнобудинкові лічильники;
  • Підстава ліфтової шахти.

Доступ сторонніх осіб до підвалу і їх втручання у функціонування різних систем заборонено. Це може вплинути на роботу тих чи інших комунікацій, що може привести до ризику для життя всіх мешканців.

З цієї причини вікна підвалів зазвичай закривають металевими гратами, а двері мають залізні замки. Як правило, доступ до підвальних приміщень має старший по будинку, який обирається на зборах мешканців, а також працівники комунальних служб.

Попутне використання підвалу в багатоквартирному будинку

Іноді частина підвалу, де не проведено комунікації, може використовуватися компанією, що управляє для облаштування підсобних або технічних приміщень.

  • Наприклад, керуюча будинком компанія може обладнати в цих місцях свої технічні ділянки або ремонтні майстерні;
  • МНС по місту може зробити бомбосховищі або склад для розміщення засобів захисту на випадок виникнення небезпеки;
  • У підвалах будинків з цокольним поверхом можуть влаштуватися різноманітні державні структури, архіви або гуртки за інтересами.

Але такі явища нечасті, особливо бомбосховища. Це може бути застосовано ще старого фонду вторинного житла, на даний момент комунальники якщо і займають підвал, то незначну його частину.

Необхідно врахувати той факт, що сучасні будинки мають підвали, обладнані під використання в господарських цілях. Для цього при проектуванні передбачають комори в підвалі багатоквартирного будинку в місцях, де немає комунікацій.

Варіанти використання цоколів власниками квартир

Висока ціна квадратного метра нерухомості призводить до того, що власники намагаються максимально використовувати кожен наданий їм метраж. Беручи рівноцінність володіння підпіллям, мешканці намагаються пристосувати його частина під особисті потреби.

Багато власників хотіли б використовувати підвальне приміщення в різних цілях:

  • Домашня майстерня, яка використовується не тільки для ремонту і лагодження предметів домашнього вжитку, а й працює на замовлення, наприклад, ремонт взуття, дрібної побутової техніки і ін .;
  • Комора для збереження продуктів на зиму, як заготовок, так і свіжих овочів. Якщо підвал обладнаний системами вентиляції, в ньому сухо і є захист від проникнення сторонніх осіб – це дуже вигідне рішення для населення в межах міста;
  • Комора для непотрібної на даний момент меблів, предметів, які на даний момент не використовуються, спортивного обладнання, лиж, велосипедів та ін.
  • Власники, які проживають на перших поверхах будинку, можуть перепланувати частина приміщення, заливши підлогу і утепливши стіни. Для цього необхідне узгодження і дозвіл в БТІ. Після таких робіт, в квартирі вирізують вхід в підпіллі і обладнають додаткову площу на свій розсуд.

Досить часто зустрічаються випадки, коли мешканці на загальних зборах ухвалювали, що підвал повинен бути переобладнаний в спортзал, басейн або сауну. Таке призначення передбачає ґрунтовну переробку приміщення, головне, щоб не були пошкоджені комунікації і несучі стіни.

Які норми є для комор в підвалі?

Житловий багатоквартирний фонд повинен функціонувати згідно Правил протипожежного режиму, які дійсні на всій території РФ. За ст.38 ФЗ «Про пожежну безпеку» (№69) відповідальність за будь-які порушення цих Правил несуть всі власники майна та його користувачі.

У більшості випадків управління житловим будинком покладається на керуючу компанію або ТСЖ, в такому випадку обов’язок дотримання протипожежних правил і забезпечення безпеки всіх мешканців знаходиться в зоні ведення працівників цієї організації. Співробітники ТСЖ або КК, які обслуговують будинок, повинні при весняному огляді не рідше ніж раз на рік проінформувати всіх власників і орендарів про правила експлуатації устаткування і житла.

Стосовно до підвалів і облаштовувати в них сховищ законодавство РФ пояснює, що облаштування в цоколі або підвалі майстерень чи інших приміщень господарського призначення без облаштування в них окремого виходу категорично заборонено.

Це ж стосується і виходів в комори в підвалах житлових будинків, які не обладнані перешкодами проти пожеж на шляху від сходових кліток загального користування. Також законом заборонено використання технічних приміщень з метою обладнання місць зберігання меблів, устаткування, майстерень, продовольства та інших речей.

Перш, ніж організовувати комори в підвалі багатоквартирного будинку норми пожежної безпеки вивчаються найретельнішим чином, щоб не довелося демонтувати споруди з порушеннями.

Юридичний бік питання власності мешканців на підвальне приміщення

Дійсно, підвал багатоквартирного будинку належить всім, але і в той же час, нікому. Тому перед початком будь-яких робіт необхідно юридично залишити за собою право використання частини такого приміщення. Приватизація підвальних приміщень проводиться в такому порядку:

Загальні збори мешканців

Проводять загальні збори мешканців будинку у відповідність до вимог житлового кодексу. До порядку денного включають відчуження частини майна на користь власників квартир і зміна меж приміщення. Мешканців будинку сповіщають за 10 діб до проведеного зборів, причому явка повинна скласти не менше 50% від числа квартир всього будинку.

Тих, хто голосував на користь обговорюваного питання повинно бути також не менше 50% від усіх присутніх. Якщо будівля є гуртожитком, то необхідно заручитися підтримкою власника.

проект перепланування

Узгоджують в різних установах (пожежних, санітарно-епідеміологічних) і направляють на узгодження в БТІ. На етапі створення проекту необхідно врахувати наявні комунікації та обладнання, призначення підвалу після перепланування і дотримання правил пожежної безпеки, оскільки на кону життя людей.

Головною вимогою є можливість доступу в будь-який час доби в приміщення працівникам комунальних служб або керуючої компанії, при виникненні необхідності санобробки або роботи з трубами опалення чи водопостачання.

Якщо в підвалі після перепланування будуть знаходитися люди, необхідно зробити проводку електроенергії, забезпечити опаленням і припливно-витяжною вентиляцією.

реконструкція

Після отримання погодження в БТІ виконують реконструкцію. Її повинна прийняти в готовому вигляді експертна комісія, після чого в БТІ подається заява про видачу технічного паспорта приміщення. Для власників таке рішення буде як мінімум вигідним ще й по комунальних платежах – розмір загальнобудинкового майна стає менше, а кількість платників зросте.

Отримання довідки з Росреестра

Підсумковим документів оформлення власності стає висновок Росреестра про державну реєстрацію права. Заява супроводжують згодою власників квартир будинку у вигляді протоколу зборів, технічним паспортом з БТІ, квитанцією на оплату держмита.

Приватизувати приміщення підвалу повністю не вийде ні в якому разі – можна оформити право тільки на ту частину, де немає комунікацій і немає впливу на інженерні мережі будинку.

У чому особливість підвальних приміщень?

Приміщення підвалу багатоквартирного будинку дуже зручні для використання мешканцями. Їх розташування і невисока вартість привертає комерційні організації для облаштування різних торгових і виробничих приміщень. Важливо пам’ятати специфіку підземних приміщень:

  • Постійний підвищений рівень вологості;
  • Підземне розташування нижче поверхні грунту;
  • Відсутність природного освітлення в достатній кількості;
  • При близькому заляганні грунтових вод можливо періодичне підтоплення;
  • Потрібно примусова вентиляція, як правило, приточно-витяжна схема.

висновки

Підсумовуючи, можна сказати, що при бажанні використовувати підвал багатоквартирного будинку, необхідно домовитися з усіма мешканцями та спільно облаштувати підземні приміщення в господарсько-бутових цілях. Комори в підвалі багатоквартирного будинку при грамотному облаштуванні можуть істотно підвищити комфорт проживання власників житла багатоквартирного фонду.

При комерційному використанні з отриманням вигоди, варто перевести технічне приміщення в нежитловий фонд і оформити всі необхідні документи для прав приватної власності.