Категорії землі: ділянку землі для будівництва дачі

Категорії земель для будівництва: відміну ІЖС від СНТ, переваги і плюси ІЖС

У нашій країні існує кілька категорій землі. У свою чергу, кожна категорія поділяється на кілька видів дозволеного використання. Найбільш затребувана категорія землі, на якій можна будуватися безбоязно, і частіше за все цікавить звичайної людини вирішив звести дачу або заміський будинок – це землі населених пунктів. Всі інші категорії земель мають різні обмеження. Прочитавши цю статтю, ви зможете зрозуміти, які переваги і недоліки у даній категорії землі і видів її використання?

Отже, запам’ятайте найважливіше це – категорія землі! Наступний крок, який необхідно знати і з’ясувати перед придбанням ділянки – як і для чого дозволено використовувати пропоновану землю? 

Це поняття – призначення використання земельної ділянки! Категорія + призначення використання землі або дозволяє законно побудувати власний будинок на ділянці як для постійного проживання з пропискою, так і тимчасового перебування, або забороняє це робити зовсім.

На ділянці з категорією – землі населених пунктів, після закінчення будівництва будинку можна отримати поштову адресу і прописатися в своєму новому житлі. А в разі, якщо ваша ділянка має категорію – землі сільськогосподарського призначення, то автоматично з’являються різні обмеження і заборони. Відповідно до Містобудівною кодексом РФ (п.2 ст.49) на ділянці землі з категорією землі населених пунктів і дозволеним використанням – для індивідуального житлового будівництва (скорочено ІЖС), дозволяється будувати окремо стоїть житловий будинок з кількістю поверхів не більше ніж три, призначений для проживання однієї сім’ї, тобто для особистого, а не комерційного використання. Це означає, що на такій ділянці можна побудувати будинок для себе, але не можна побудувати многопод’ездний будинок для продажу по квартирах. Зараз опрацьовується новий земельний кодекс і скоро з’являться нові закони і правила. А поки необхідно вибирати з того, що маємо.

Як визначити і зрозуміти категорію землі що вам пропонують ІЖС, СНТ, дачний кооператив або ДНП? 

Для цього достатньо подивитися на оригінал або копію свідоцтва про право власності на пропонований вам земельну ділянку. Поняття ІЖС (Індивідуальне Житлове Будівництво). відноситься тільки до земель населених пунктів. Якщо ви побачите в свідоцтві категорію землі – землі населених пунктів, то продавець каже правду, якщо написано – землі сільськогосподарського призначення, то робіть висновок про те, що вам пропонують напівфабрикат або взагалі з цією пропозицією краще не зв’язуватися. Наприклад СНТ – (Садове Некомерційне Товариство). Основна маса СНТ – це старі дачні ділянки по 4 – 6 соток, які видавали нашим батькам в самих незручних місцях 30 – 40 років тому.

У більшій масі, Садові Некомерційні Товариства знаходяться на землях сільськогосподарського призначення. Маленькі ділянки і старі будиночки зазвичай стоять в самих незручних для проживання місцях (край болота або просіка поруч з високовольтною лінією). Схожа ситуація і в дачних кооперативах. Пізніша форма кінця дев’яностих, початку двохтисячних – Дачне Некомерційне Партнерство (ДНП). Ці селища з’явилися недавно. Їх наприклад дуже багато в Підмосков’ї. Сучасні великі котеджні будинки з розвиненою інфраструктурою побудовані на землях сільськогосподарського призначення нарізаною по 10-15 соток. Вся інфраструктура в таких селищах створена за рахунок грошей покупців, які купували ділянки за дуже високими цінами (10-20 тисяч доларів за сотку). Через високі ціни на землю великі будинки стоять дуже близько один до одного, що сильно псує вигляд ділянок і селищ в цілому, та ще й внутрішньоселищних дороги через жадібність продавців частенько шириною по три метри. Придумані чиновниками тонкощі в законах перехідного періоду, кінця дев’яностих, дає і донині можливість будувати на сільгоспземлях. Виглядає це так. У свідоцтві буде вказана категорія землі – землі сільськогосподарського призначення, а в призначенні використання ділянки – для організації садового товариства з можливістю будівництва дачного будинку (або наприклад – для дачного будівництва). Правда ця тема зараз працює тільки в найближчому Підмосков’ї, так як є бажаючі вкладати в інфраструктуру великі гроші. Як ви розумієте, якщо від’їхати від Москви на 100 км і далі, то залишиться дуже мало селищ з розвиненою інфраструктурою на сільгоспземлях. Просто немає бажаючих закопувати в сельхозку стільки грошей для розвитку інфраструктури. Сельхозка не бере ні в одній програмі розвитку населених пунктів. В цьому випадку інфраструктура (будівництво дороги, підведення електрики, газу і т.д.) ляже на плечі покупців. В цьому випадку ділянку землі буде коштувати стільки ж, скільки і в найближчому Підмосков’ї, а це буде не вигідно перш за все продавцю, так як на відстані від великих міст є багато пропозицій по ділянках за невисокими цінами. Тому продавці таких ділянок, обіцяють інфраструктуру, але на практиці, як ви розумієте вона швидше за все не з’явиться. Та ще з’являються конкуренти, які займалися переведенням прилеглих до сіл ділянок земель сільськогосподарського призначення в землі населених пунктів. Такий варіант дозволяє розширити межі населеного пункту і отримати розвиток інфраструктури за підтримки держави а не тільки за рахунок власних коштів. Ну а для бажаючих побудуватися на сільгоспземлях, є один законний спосіб, але для цього треба мати щодо велику ділянку землі (від одного до кілька гектарів) і організувавши на ньому фермерське господарство, ви отримуєте законне право забудувати до 10% всієї належної вам території необхідними будівлями . Але це окрема тема.

Сьогодні держава інвестує гроші і розвиває тільки землі населених пунктів, на яких стоять села, села, селища і міста. До них за рахунок бюджету різних рівнів підводять дороги, електрика і газ. Тому, якщо ви вирішили купити ділянку для будівництва далекої дачі, відразу вирішите для себе що саме ви шукайте і на якій землі збираєтеся будувати. Зараз пропозицій по ділянках для ІЖС маса, тому немає необхідності купувати напівфабрикат на сельхозке. Є багато питань в інтернеті про те, чи варто купувати і потім переводити маленьку ділянку з СНТ на сельхозке під ІЖС і як це зробити. Відповідь – це зробити неможливо! Згідно із законом потрібно поміняти категорію землі відразу у всього селища цілком. Але, на це піде багато часу, ваших грошей і при цьому треба ще отримати погодження від усіх власників селища і ваші зусилля будуть виправдані тільки в тому випадку, якщо СНТ межує з населеним пунктом. А це як ви розумієте в нашій країні велика рідкість, так як раніше СНТ організовувалися в самих незручних для проживання місцях. Висновок – багато додаткових складнощів і витрат. Тому простіше відразу купити ділянку для ІЖС, на якому немає ніяких обмежень і не 4-6 соток а краще брати 25 соток. Нижче на зображенні показана частина свідоцтва про право власності на земельну ділянку для ІЖС, в якому червоним маркером підкреслено місце опису категорії землі і її дозволене використання. Є в свідоцтві і рядок – Існуючі обмеження (обтяження) права. Якщо стоїть запис як на зразку (не з’являлися), ви можете починати будуватися відразу після оформлення права власності на ділянку. Хоча якщо ділянка свіжий і ще без будівель, то необхідно буде звернутися в районний містобудівна комітет за отриманням дозволу на будівництво вашого нового будинку. Зараз це зробити нескладно і вся процедура отримання дозволу займе 2 місяці.

У чому відмінність ІЖС на землях із категорією населеного пункту від пропозицій під ІЖС на землях сільськогосподарського призначення – поняття СНТ?

Які плюси у ІЖС? У чому відмінність від СНТ? СНТ – розшифровується як Садівниче Некомерційне Товариство. В останні кілька років ділянки під ІЖС з’явилися на ринку за рахунок розширення меж вже існуючих сіл та інших населених пунктів. Земля навколо сіл була як правило сільськогосподарського призначення. Її оформили і перевели з категорії сільгоспземлі в категорію землі населених пунктів, з одночасною зміною призначення використання – для індивідуального житлового будівництва. Мета – розвиток території для залучення в область і район нових жителів. Регіональний уряд включає ці землі в програму розвитку області і району. До таких ділянок із категорією – землі населених пунктів і дозволеним використанням – для (ІЖС) індивідуального житлового будівництва, підводять 15 кВт електрики, будують дороги, прокладають газопровід за рахунок регіонального бюджету, на підставі законів і постанов уряду про розвиток територій. Ця допомога в розвитку інфраструктури дає можливість для нових власників ділянок займатися тільки будівництвом і облагороджуванням ділянки.

Наведу лише один приклад. Ви купили ділянку з такою категорією! Вітаємо! Заповнюєте три заявки і через 1,5 місяці отримуєте на свою домашню адресу договір і технічна умова (ТУ) на підключення ділянки до електромережі. Потім платите всього 550 гривень держмита, підписуєте стандартний договір з енергозбутової компанією, за яким протягом 6 місяців до вашої ділянки підводять гілку електрики, ставлять стовпи і якщо необхідно, то новий трансформатор.

Чому це відбувається?

Тому що існує регіональна програма розвитку сіл і населених пунктів. Проекти доріг і газифікація сіл фінансується з бюджету області та району. Всього цього немає, якщо ваша ділянка знаходиться в СНТ, дачному кооперативі, ДНП (Дачне Некомерційне Партнерство) на ділянці землі з категорією – землі сільськогосподарського призначення. В цьому випадку ви будете платити за все самі, так як землі сільськогосподарського призначення фактично призначені для виробництва сільськогосподарської продукції – зерна, молока, м’яса і т.д., а не для будівництва будинків і постійного проживання. При цьому, багато продавців навмисне приховують інформацію про те, що вони пропонують вам напівфабрикат. Це наприклад ситуація, коли в новоствореному СНТ на сільгоспземлях вам теж кажуть на словах, що ви можете побудувати все що завгодно, використовуючи при цьому фразу – для ІЖС.

Подивіться на будь-яку пропозицію про продаж ділянки в дачному кооперативі або садовому товаристві, організованому на сільськогосподарських землях. До вартості ділянки землі вам обов’язково запропонують доплатити дуже пристойну суму за будівництво доріг, підведення електрики, газифікацію, і т.д. І коштуватиме це буде дуже дорого, іноді в кілька разів дорожче самої ділянки! Або, вартість розвитку і будівництва всієї інфраструктури відразу закладають у вартість ділянки. Саме тому, ціна ділянок в котеджних селищах з розвиненою інфраструктурою і підведеними комунікаціями на сельхозке наприклад в Підмосков’ї буде завжди набагато вище, ніж якщо просто купити аналогічну ділянку в сусідньому селі.

Плюсів у покупки ділянки відноситься до населеного пункту з призначенням використання землі під ІЖС маса, недолік один. Як правило податки з ділянки, у якого категорія землі – землі населених пунктів вище в 3-5 разів, в порівнянні з ділянкою землі в садовому товаристві або дачному некомерційному партнерстві, організованому на землях сільськогосподарського призначення. Однак і тут вже з’являються дивні речі. Є місця в Підмосков’ї, де кадастрова вартість ділянок в СНТ на сельхозке в 10 разів вище, ніж на сусідніх землях населених пунктів. Соответсвенно і податки там теж в 10 разів вище.

Але, як ви розумієте, у випадку з ІЖС – податки це ніщо, в порівнянні з тими плюсами, які дає вам розвиток інфраструктури на ділянці в населеному пункті за рахунок регіональних програм щодо поліпшення якості життя. Тільки отримання 15 кВт електрики за 550 гривень окупає всі можливі витрати по податках на десятки років вперед і це не казка, тому що ми самі підводимо до наших ділянках електрику саме так, не кажучи вже про дороги, газифікації та багато іншого. А по-друге, швидше за все далі уряд буде прагнути до збільшення податків за нецільове використання землі, до яких відносяться споруди на сільгоспземлях.

Вже зараз з цього приводу тривають активні дебати в уряді. І в цьому випадку ще невідомо, що в кінцевому рахунку буде вигідніше і по податках теж? Адже ви збираєтеся будувати свій заміський будинок або сучасну дачу, плануючи на десятиліття вперед, в тому числі з розрахунком на ваших дітей і онуків, тому буде правильніше відразу мати на руках всі необхідні документи на підставі законів.